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宜興市國有土地上房屋征收與補償若干

問題的處理意見

（送審稿）

為貫徹實施國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，保證本市國有土地上房屋征收與補償行為規(guī)范有序進行，保障被征收人的合法權(quán)益，特制定如下處理意見：

一、關(guān)于房票安置補償

（一）房票適用項目

房票在國有土地上新開工的房屋征收項目和已完成的房屋征收項目中均可以使用。在已完成的征收項目中，被征收人已簽訂安置補償協(xié)議，安置房未交付或已交付未使用的，可以使用房票進行回購，回購價格由征收實施單位參考當(dāng)?shù)匕仓梅渴袌鰞r確定。

（二）房票使用范圍

房票除可用于購買納入我市房票房源信息庫的新建商品房（含住宅、商鋪）之外，還可以用于購買相應(yīng)樓盤的車庫、車位。

（三）房票使用主體

房票實行實名制，房票應(yīng)載明被征收人和使用人，使用人可以是被征收人本人或其近親屬。近親屬指父母、配偶及其父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。被征收人和使用人不一致時，被征收人應(yīng)向征收實施單位提供書面申請手續(xù)。

（四）房票票面金額

房票票面金額為被征收房屋貨幣化補償總額，原則上搬遷補償費、臨時安置補償費、其他補助補償（含固定設(shè)施移裝費）等費用不包含在房票票面金額內(nèi)，需直接補償給被征收人。但在被征收人申請的前提下，征收實施單位可結(jié)合實際情況，將相關(guān)費用一并納入房票票面金額以增加使用人的購房補貼。

（五）房票使用期限

房屋征收及安置房回購實施單位（以下統(tǒng)稱房票核發(fā)人）負責(zé)房票審核、開具、結(jié)算及管理等工作。房票自開具之日起有效期為一年。到期后，房票使用人可以向房票核發(fā)人申請延期一次，時限為一年。

（六）房票購房補貼

使用房票購買新建商品房的，購房所在鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）按照購房使用房票金額給予5%的基礎(chǔ)購房補貼。房票開具后6個月內(nèi)使用房票購房的，給予2%的額外補貼；房票開具后7至12個月內(nèi)使用房票購房的，給予1%的額外補貼。延長期內(nèi)使用房票購房的，只享受5%的基礎(chǔ)購房補貼，不享受額外補貼。

（七）房票轉(zhuǎn)讓方式

住宅房屋被征收后，被征收人開具房票的可以在同一征收項目中整體實名轉(zhuǎn)讓一次，不得分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時需經(jīng)提存公證，提交轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房票轉(zhuǎn)讓申請審批表等，轉(zhuǎn)讓后房票使用期限重新計算。

二、關(guān)于臨時安置補償費及過渡期限的計算規(guī)則

臨時安置補償費標(biāo)準(zhǔn)以宜興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，首期補償時間由房屋征收補償方案確定。被征收人選擇貨幣補償或選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換現(xiàn)房的，一次性補償6個月。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房的，按實際搬遷過渡期限另增加3個月補償。對于歷史征收項目，實施單位使用房票進行回購的，臨時安置補償費按照實際過渡時間結(jié)合原補償安置協(xié)議約定進行補償。

過渡期限按照房屋征收補償方案約定，房屋征收補償方案應(yīng)該明確安置房交付時間。原則上異地安置的過渡期限不得超過三年，超過三年的，超過部分按標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)增加一倍補償；原地安置的過渡期限不得超過四年，超過四年的，超過部分按標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)增加一倍補償。

三、關(guān)于提前搬遷獎勵費

在征收補償方案明確的簽約期限內(nèi)簽約搬遷交房的被征收人，按每戶30000元給予搬遷獎勵；超過簽約期限簽約搬遷并交房的被征收人，以每日等額遞減10%計算。

四、關(guān)于貨幣補償補貼

征收住宅房屋選擇貨幣補償方式的，補償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。在按《宜興市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十九條第四款增加10%補貼的基礎(chǔ)上，再根據(jù)實際情況按被征收房屋評估價格（不含裝飾裝修及附屬物補償）計算給予5%-10%的獎勵，具體標(biāo)準(zhǔn)由各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）根據(jù)征收項目具體情況確定，并在補償安置方案中明確。

五、關(guān)于最低補償標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋征收決定發(fā)布之日被征收人具有本市戶籍，在本市僅有一處住房、無其他房產(chǎn)，且被征收住宅房屋合法建筑面積小于45平方米（含45平方米），由被征收人提出申請，住房保障部門審核確認(rèn)，并經(jīng)市房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公示無異議或異議不成立的，可享受最低補償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）根據(jù)《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規(guī)定》第四條規(guī)定，我市的最低貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)按征收項目所在地當(dāng)期的經(jīng)濟適用住房（無經(jīng)濟適用住房的地區(qū)以安置房均價為準(zhǔn)）的均價乘以45平方米確定。被征收人選擇貨幣補償?shù)慕痤~低于最低貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的，按最低貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)補償。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置指定最小套型住宅，不貼差價。

六、關(guān)于房屋認(rèn)定中有關(guān)問題的處理

市人民政府辦公室組織相關(guān)部門或者委托屬地政府成立認(rèn)定處理小組，負責(zé)國有土地上房屋征收的認(rèn)定工作，按照《宜興市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第十二條及以下規(guī)定對房屋所有權(quán)人、未經(jīng)登記建筑、改變房屋用途等情況進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。自規(guī)、住建、城管等部門及屬地政府按照各自的職責(zé)，共同做好未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理工作。

（一）房屋所有權(quán)人的認(rèn)定

以被征收房屋不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定房屋所有權(quán)人；無房屋不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證的，以土地使用證為依據(jù)認(rèn)定房屋所有權(quán)人；以上手續(xù)均無但有合法建房批準(zhǔn)手續(xù)的，以批準(zhǔn)手續(xù)為依據(jù)認(rèn)定房屋所有權(quán)人；以上手續(xù)均無且無合法建房批準(zhǔn)手續(xù)的由認(rèn)定處理小組審核確認(rèn)。

（二）計戶規(guī)則

以被征收房屋不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證為計戶依據(jù)，并執(zhí)行“以一證按一戶進行補償安置”的政策。

不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證載明獨有的，則作為單獨所有，按一戶進行補償安置；不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證中載明為共同共有或按份共有的，因其屬一個產(chǎn)權(quán)的組成部分，故對全體共有人按一戶進行補償安置，共有人的內(nèi)部分配問題由其自行協(xié)商處理；無不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證的，以土地使用證為計戶依據(jù)；以上手續(xù)全無的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建房批復(fù)為計戶依據(jù)；無任何合法批準(zhǔn)手續(xù)，但經(jīng)認(rèn)定為合法建筑的，以戶口簿為計戶依據(jù)。

經(jīng)認(rèn)定為違法建筑的房屋，不計戶數(shù)。

（三）有關(guān)面積的認(rèn)定和處理

1.房屋面積以被征收房屋不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證為依據(jù)；不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證均無但有合法建房批準(zhǔn)手續(xù)的，以批準(zhǔn)手續(xù)為依據(jù)；以上手續(xù)均無且無合法建房批準(zhǔn)手續(xù)的由認(rèn)定處理小組審核確認(rèn)。

2.未經(jīng)登記的建筑有下列情形之一的，由認(rèn)定處理小組對當(dāng)事人提供的相關(guān)資料進行審核，符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，可認(rèn)定其為合法，并出具認(rèn)定意見：

（1）無不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建房批復(fù)的，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建房批復(fù)記載的建筑面積予以認(rèn)定；

（2）實際建筑面積小于批建面積的按實際建筑面積認(rèn)定；

（3）建房批復(fù)中未記載建筑面積或無建房批復(fù)的，根據(jù)具體情況認(rèn)定。

3.當(dāng)事人對被征收房屋面積有異議的，由認(rèn)定處理小組審核。

（四）改變房屋用途的認(rèn)定和處理

1.住宅改作營業(yè)用房的認(rèn)定按照《宜興市國有土地上房屋征收評估實施細則》（以下簡稱《評估細則》）第二十四條規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)實際經(jīng)營面積按照原有產(chǎn)權(quán)用途評估價格的一定比例給予增加補償，但不安置營業(yè)用房，只安置住宅類房屋。

實際經(jīng)營面積按照下列方法計算：

（1）營業(yè)執(zhí)照載明為個體零售、小吃或維修行業(yè)的，按實際測繪的經(jīng)營建筑面積確定；

（2）營業(yè)執(zhí)照載明為商業(yè)、金融保險業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等用房的，其經(jīng)營面積按以下辦法計算：一層直接用于經(jīng)營的門廳的面積按100%計算；一層除門廳以外用于經(jīng)營的面積按60%計算；二層以上用于經(jīng)營的面積按樓層進行適當(dāng)調(diào)整，其中二層按50%計算、三層以上（含三層）按不大于45%計算。

（3）計算后的經(jīng)營面積經(jīng)現(xiàn)場公示7日，無異議或異議不成立后才能予以確定。

2. 住宅改作非住宅非營業(yè)用房的，按住宅類房屋征收政策進行補償安置。

3. 非住宅非營業(yè)用房改作營業(yè)用房的，參照住宅改作營業(yè)用房的政策處理。

七、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補償

本市行政區(qū)域內(nèi)，房屋征收部門對因公共利益需要、征收國有土地上房屋而造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償。

（一）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象應(yīng)同時符合以下條件：

1.具有房屋不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法非住宅營業(yè)用房，并且實際作為生產(chǎn)經(jīng)營場所使用的；

2.經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照；

3.因征收房屋造成了停產(chǎn)停業(yè)損失；

被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)闋I業(yè)用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)闋I業(yè)用房，并取得營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上的，除按照《宜興市國有土地上房屋征收評估實施細則》第二十四條的規(guī)定補償外，再按征收房屋評估價格（含裝潢及附屬物）的2%給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

（二）停產(chǎn)停業(yè)損失具體補償標(biāo)準(zhǔn)

停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)木唧w數(shù)額由征收當(dāng)事人按照規(guī)定協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照被征收房屋在房屋征收決定作出前(協(xié)議征收項目以備案時間為準(zhǔn))三年的平均效益確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；不滿三年的，按照實際年限折算年平均效益確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。計算年平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)。

被征收房屋為非住宅營業(yè)用房，被征收人選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換現(xiàn)房的，按被征收房屋評估價格（含裝潢及附屬物）的2%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

被征收房屋為非住宅營業(yè)用房，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房的，每月按被征收房屋評估價格（含裝潢及附屬物）的3‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，停產(chǎn)停業(yè)期限按實際過渡期限計算。過渡期限延長的，自逾期之月起每月按被征收房屋評估價格（含裝潢及附屬物）的3‰加付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，房屋征收部門按被征收的合法建筑面積提供了非住宅營業(yè)性臨時安置房的，自提供臨時安置房次月起不再支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

征收不生產(chǎn)或不經(jīng)營的工業(yè)物流倉儲用房，結(jié)合不生產(chǎn)、不經(jīng)營等實際情況，按照被征收企業(yè)資產(chǎn)補償總額（包括房地產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修補償和附屬物的補償）的3%一次性給予被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補償。 

征收生產(chǎn)或經(jīng)營中的工業(yè)物流倉儲用房，按照被征收企業(yè)資產(chǎn)補償總額（包括房地產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修補償和附屬物的補償）的5%-8%一次性給予被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補償。 

被征收房屋的生產(chǎn)者、經(jīng)營者不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)者、經(jīng)營者自行協(xié)商確定。

偽造、變造土地房屋證書或證明文件、營業(yè)執(zhí)照等，騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)模课菡魇詹块T依法予以追回，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

八、其他

本意見自頒發(fā)之日起實施，有效期5年。2014年12月24日公布的《宜興市國有土地上房屋征收與補償若干問題的處理意見》和2019年6月5日公布的《宜興市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》同時廢止。

在本市征收集體土地涉及房屋的補償安置活動參照本處理意見執(zhí)行。

征求意見表.docx