近期，根據相關法律法規，市發展改革委會同市住房城鄉建設局，結合上級管理要求，在廣泛征求意見的基礎上，對原《宜興市物業服務收費管理實施細則》進行了全面修訂，形成《宜興市物業服務收費管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》）。自2026年6月1日開始施行。

一、背景依據

（一）制定背景

近年來，隨著居民對居住品質要求的不斷提升，物業服務質量與收費問題引發的投訴日益增多，已成為社會關注的熱點。我市現行的《宜興市物業服務收費管理實施細則》（2017版）在指導性、操作性和適應性方面，已難以充分契合當前物業管理實際需要。同時，《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇發改規發〔2018〕3號）施行后，進一步厘清了物業服務收費項目，強化了目錄管理。無錫市及江陰市也已相繼修訂出臺相關實施辦法。為回應現實問題、銜接上位規定，對原《細則》進行系統修訂尤為必要與迫切。

（二）主要依據

《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《江蘇省價格條例》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》

、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《無錫市物業服務收費管理實施辦法》。

二、目標任務

（一）總體目標

進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康發展。

（二）具體任務

1.規范收費行為：明確各類物業服務收費的定價形式、成本構成、計費方式，減少收費糾紛。

2.健全調整機制：建立政府指導價動態評估調整機制，確保收費與成本、服務等級相匹配。

3.強化信息透明：要求物業服務企業公示收支、季度報告，保障業主知情權和監督權。

4.平衡各方權益：合理設定空置房優惠、電梯起始層免收、臨時停車免費時長等規則，兼顧公平與效率。

5.加強信用約束：對物業企業違規收費、業主惡意欠費分別納入失信懲戒和信用檔案。

三、主要內容

本次修訂以《無錫市物業服務收費管理實施辦法》為參照，對原《細則》條款進行了重新分類、歸納和調整。修訂后的《辦法》共六章四十五條，結構包括總則、物業公共服務收費、汽車停放費和車位租金、其他服務項目收費、行為規范與監督管理、附則。修訂前后，一至七級普通住宅前期物業公共服務等級收費標準保持不變。新《辦法》對物業服務收費管理的法律依據、概念界定、責任分工、定價形式、成本構成、計費方式，以及停車收費管理、其他收費管理、行為規范、監督管理等內容作出了明確規定：

（一）健全收費形成與動態調整機制

1.明確定價形式

業主大會成立前：普通住宅前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價；車位租金實行政府指導價。

業主大會成立后：普通住宅物業公共服務費、汽車停放費實行市場調節價；車位租金實行政府指導價。

非普通住宅、非住宅等實行市場調節價，參照無錫市取消備案要求。

2.建立動態評估調整機制

市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，每三年綜合考量物業公共服務平均成本、最低工資標準、社會統籌基數、公積金繳存基數、居民消費價格指數等因素進行評估，適時調整并公布。

3.依據《中華人民共和國民法典》調整表決

業主大會成立前，調整前期物業公共服務費標準，須經專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意。

（二）規范停車收費與管理

1.租售規則：建設單位須公示車位權屬及處置情況；未售未贈車位應優先出租給本區域業主，不得只售不租；分期開發項目需按比例配置租售車位并公示；整體交付前每戶限購一個車位，交付后在滿足未售房屋業主基本需求的前提下，方可處置剩余車位。

2.收費標準（政府指導價）

業主專有室內車庫：免收汽車停放費

業主專有室內車位：物業可收50元/月·車位

建設單位專有室內車位：租金250元/月·車位，停放費50元/月·車位

人防工程室內車位：租金調整為150元/月·車位（原為不高于250元），停放費50元/月·車位

業主共有室外車位：停放費120元/月·車位

機械式車位：停放費/租金減半，另可收運行維護費50元/月·車位

3.臨時停車：3小時內免費（比無錫、江陰長1小時），超過3小時按每小時2元計收，24小時內最高20元。

（三）其他服務項目收費

1.公共能耗費、電梯運行維護費、科技系統運行維護費：按實際支出由物業服務企業向業主按建筑面積合理、公開分攤，單獨列賬，每年結清，多退少補。

2.電梯運行維護費：電梯到達起始層的住戶免收；電梯從地下車庫到達本層的一樓住戶，“原則上”按80%收取（不再強制減免），用則不減免。

3.裝修相關收費：裝修押金（保證金）、裝修人員出入證工本費、裝修垃圾清運處置費等，由政府定價改為市場調節價，由雙方協商。裝修材料的運送、搬運等服務由業主自行選擇，物業企業不得強制指定、壟斷服務。

4.空置房優惠：業主辦理入住手續后未入住或未使用，事前書面告知并經確認的，物業公共服務費按規定標準的70%交納，減免期限最長24個月。70%僅限物業公共服務費，不含電梯運行維護費和公共能耗費；減免須為連續時長，不可分段累計。

（四）行為規范與監督管理

1.明碼標價與信息公開：物業企業須公示服務內容、等級、收費標準、投訴電話等；每年三月底前公示上年度收支；實行季度服務報告制度。

2.單獨列賬：物業公共服務費、公共能耗費、電梯運行維護費、共用設施經營收入分別列賬、獨立核算。

3.預收限制：預收期限最長不超過一年；預收代收費用按年度結算，多退少補。

4.信用懲戒：物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為被依法查處的，納入失信企業名單。業主經法院判決仍拒絕交納物業費的，納入個人信用檔案。

5.維權途徑：物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準，業主、物業使用人有權拒絕交納。業主或者物業使用人對物業收費有異議的，可以依法調解。對價格違法行為，可以通過12345政府公共服務熱線和12315價格監管平臺進行投訴舉報。對服務行為、服務質量和與物業權屬、計費面積相關的問題，可以向各級物業行政主管部門咨詢和投訴舉報。

五、需進一步說明的事項

（一）關于新舊政策的銜接

物業服務主體與業主之間是民事合同關系?！掇k法》實施前，已經簽訂物業服務合同（包括前期物業服務合同）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執行?！掇k法》實施后，新簽訂物業服務合同的，按照《辦法》規定執行。

（二）關于物業公共服務費收取時間

業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者因建設單位原因未按時交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。符合竣工驗收條件提前交付的，業主提前入住，應按入住時間的次月1日起交納；業主未提前入住的，按照房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起交納。

六、解決的問題

（一）解決收費與服務不匹配問題

通過建立政府指導價動態評估調整機制，每三年對等級收費標準進行評估，確保收費與成本、服務等級相匹配。

（二）解決停車收費糾紛頻發問題

1.明確車位租售規則，禁止“只售不租”，保障業主優先承租權。

2.調整人防車位租金標準（降至150元/月），減輕業主負擔。

3.保留3小時臨時停車免費，優于周邊地區，便利訪客和短時停車需求。

（三）解決信息不透明、業主監督難問題

1.強制要求物業企業每年公示收支、每季度報告服務情況。

2.預收費用須年度結算、多退少補，杜絕“糊涂賬”。

3.單獨列賬制度，防止費用混同、重復收取。

（四）解決空置房優惠口徑不統一問題

未入住針對精裝修房，未使用專指裝修和使用，凡是裝修之后均視作使用，需全額交納物業費。打折期不可中斷，減免的空置時長是指連續時長，而不是在一個較長時間段內分段加總的時長。該政策針對的是新建普通住宅前期物業公共服務費，非普通住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

（五）解決裝修收費亂象問題

明確裝修材料搬運服務由業主自主選擇，禁止物業企業強制指定，遏制壟斷收費。

（六）解決惡意欠費和違規收費懲戒不足問題

建立雙向信用懲戒機制：物業企業違規收費納入失信名單；業主惡意欠費經法院判決仍拒交的，納入個人信用檔案，增強約束力。