| 文號 | 宜政發〔2020〕186號 |
| 制發機關 | 宜興市人民政府 |
| 成文日期 | 2020-09-27 |
| 文件類別 | 通知 |
| 文件狀態 | 正在執行 |
市政府關于印發《關于處理不動產登記歷史遺留問題的若干意見》的通知
宜政發〔2020〕186號
各鎮人民政府，環科園、經濟技術開發區管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：
《關于處理不動產登記歷史遺留問題的若干意見》已經市政府第45次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真遵照執行。
宜興市人民政府
2020年9月27日
關于處理不動產登記歷史遺留問題的若干意見
為進一步鞏固和深化“不忘初心、牢記使命”主題教育成果，疏通為民服務痛點，有效解決不動產登記歷史遺留問題，提升不動產登記服務水平，切實增強人民群眾獲得感和幸福感，依據不動產登記有關法律、法規，結合我市實際，提出如下處理意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，認真落實黨中央、國務院決策部署，以“不忘初心、牢記使命”為宗旨，堅持以人民為中心的發展思想，圍繞群眾反映強烈的熱點難點問題，以為群眾“辦好一件事”為標準，化解信訪矛盾糾紛，維護人民群眾利益。
二、處理原則
1、堅持惠民利民的原則。以方便群眾、提升效率、優化服務為目標，認真落實“放管服”改革要求，尊重歷史，實事求是，站在以人民為中心高度，充分考慮群眾需求，切實解決群眾反映的難點、堵點問題。
2、堅持依法依規的原則。在處理不動產登記歷史遺留問題時，將依法依規貫穿始終，既要開辟“直通車”，又要嚴禁“搭便車”。歷史遺留不動產登記必須符合土地利用總體規劃、各級各類城鄉總體規劃以及生態管控要求，同時還必須滿足安全生產、環境保護等相關要求。對于集體土地上的小產權房、已依法納入拆遷范圍的房屋、農村違法占用耕地建設的房屋以及通過司法拍賣取得的無合法手續的建筑不予辦理登記。
3、堅持合力解難的原則。針對難點、堵點問題，屬地政府和市級職能部門要主動作為，落實責任，形成工作合力，積極消化問題存量，嚴控問題增量。
三、關于農村宅基地使用權及房屋登記歷史遺留問題的處理
（一）土地已登記房屋未登記的，按照以下時間界限分類處理：
１、房屋于1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建造完工并且之后未進行翻、擴建的，當事人提交房屋歷史情況和現狀說明，公告30天無異議，由村民委員會出具證明，經鎮政府審核同意后，可以辦理不動產登記。
２、房屋于1993年11月1日至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建造完工的，由屬地政府進行規劃審查，符合條件的補辦規劃審批手續，可以辦理不動產登記。
3、2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后房屋建造完工的，對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，由鎮政府行政處罰后，鎮政府進行規劃審查，符合條件的補辦規劃審批手續，可以辦理不動產登記。對于不能采取改正措施消除對規劃實施的影響的，不予辦理不動產登記。
（二）房屋已登記土地未登記的，若房屋登記后當事人未另行申請宅基地使用權的，由當事人提交房屋權屬證書、土地歷史使用情況說明，公告30天無異議，由村委會出具證明，直接換發房地一體的不動產權證書。
（三）房屋、土地均未登記的，可以按照以下情形分別處理：
1、1987年《土地管理法》實施前，農村集體經濟組織成員占用的宅基地自建住房，至今未擴大使用范圍的，由當事人提交房屋歷史使用情況和現狀說明，村民委員會進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鎮政府審核同意后，按實際建設面積予以確權登記。
2、1987年1月1日《土地管理法》實施后至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前房屋建造完工的，由村民委員會對申請人在房屋建造時是否為農村集體經濟組織成員進行審查并出具意見，由鎮政府進行審核，對符合條件的補辦宅基地使用權審批手續，可以辦理不動產登記。
3、1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前房屋建造完工的，由村民委員會對申請人在房屋建造時是否為農村集體經濟組織成員進行審查并出具意見，由鎮政府進行審核，符合條件的補辦宅基地使用權審批手續和規劃審批手續，可以辦理不動產登記。
4、2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后房屋建造完工的，對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，由鎮政府行政處罰后，由村民委員會對申請人在房屋建造時是否為農村集體經濟組織成員進行審查并出具意見，由鎮政府進行審核，符合條件的補辦宅基地使用權審批手續和規劃審批手續，可以辦理不動產登記。對于不能采取改正措施消除對規劃實施的影響的，不予辦理不動產登記。
（四）關于超面積建設的農村宅基地及農房辦理登記的處理
1、1987年1月1日《土地管理法》實施前，農村集體經濟組織成員建房占用的宅基地至今未擴大的，可以按實際土地使用面積辦理宅基地使用權確權登記。1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前在農村宅基地上建造的農房，可以按實際建筑面積辦理房屋所有權確權登記。
2、1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后房屋建造完畢的，經依法批準建房且已取得規劃許可證正本的，若宅基地實際使用面積或房屋實際建筑面積超過批準面積，對批準面積進行登記，超出面積在登記簿和權屬證書附記欄注明。
3、農村集體經濟組織成員因征地拆遷，按照政府要求和標準自建房屋，若原面積標準超過現行宅基地用地面積和房屋建筑面積標準導致難以完善用地、規劃手續的，由屬地政府審核確認后按照現行標準予以補辦用地和規劃審批手續，超出面積在審批手續上進行備注。不動產登記機構按批準面積進行確權登記，超出面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
（五）非本農村集體經濟組織成員合法取得的宅基地使用權及房屋所有權確權登記問題的處理
1、1999年1月1日《土地管理法》修訂實施前，非本農村集體經濟組織成員（含華僑）合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農村集體經濟組織出具證明并公告無異議的，可依法確權登記，在登記簿及權屬證書附記欄中注明“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”。
2、原本農村集體經濟組織成員進城落戶前，合法取得的宅基地使用權及房屋所有權，可以辦理不動產登記。
3、已取得一處宅基地使用權的本農村集體經濟組織成員，因繼承而取得房屋所有權的，可以辦理不動產登記。在不動產登記簿及權屬證書附記欄中注明“權利人為本農村集體經濟組織原成員房屋的繼承人，權利人在本集體經濟組織其他處已取得宅基地使用權，繼承取得的房屋不得改擴建”。若被繼承房屋未進行登記的，由繼承人申請，按照本辦法規定辦理相關手續后，可以辦理不動產登記。
4、非本農村集體經濟組織成員因繼承而取得房屋所有權的，可以辦理不動產登記。在不動產登記簿及權屬證書附記欄中注明“權利人為非本農村集體經濟組織成員，是本農村集體經濟組織原成員房屋的繼承人，繼承取得的房屋不得改擴建”。若被繼承房屋未進行登記的，由繼承人申請，按照本辦法規定辦理相關手續后，可以辦理不動產登記。
四、關于土地、房屋登記用途不一致問題的處理
（一）對于原土地、房屋登記時均無明確規劃用途依據的，由市自然資源規劃行政機關進行規劃審查，按以下情形分別處理：
1、規劃審查確定用途為商業，原土地用途登記為住宅，由權利人補交土地收益金后，土地權利性質登記為商業出讓。權利人也可簽訂土地使用權租賃合同，繳納租金后，土地權利性質登記為商業租賃。
2、若規劃確定一致用途為住宅的，由權利人直接申請辦理不動產變更登記，用途統一為住宅，原土地權利性質不變；若土地權利性質需由劃撥變更為出讓的，可按規定繳納土地收益金后辦理變更登記。
（二）原土地、房屋登記時僅其中之一有明確規劃用途的個人住宅、商業用房，按照該規劃用途確定不動產登記用途。涉及原土地或房屋用途變更的，參照第（一）條辦理。
（三）原土地、房屋登記時其中之一所依據的規劃用途調整的個人住宅或商業用房，按以下情形分別處理：
１、2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前房屋建造完工的，按照規劃批準調整后的用途確定土地、房屋用途，可以辦理不動產登記。涉及劃撥住宅用地調整為商業用地的，由權利人補交土地收益金或簽訂租賃合同、繳納土地租金后，可以辦理不動產登記。
2、2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后房屋建造完工的，房屋用途經規劃批準調整但土地用途未相應調整的，由開發單位與自然資源規劃行政機關簽訂土地出讓補充合同，補繳土地出讓金，調整土地用途后，可以辦理不動產登記。權利人自愿繳納土地出讓金的，補繳出讓金調整土地用途后，可以辦理不動產登記。若土地用途經規劃批準調整而房屋用途未相應調整的，可以按照土地用途確定房屋登記用途，統一辦理不動產登記。
3、對于建設單位未經批準自行改變房屋規劃用途，且已按改變后的用途進行房屋登記，導致土地、房屋登記用途不一致的，由市自然資源規劃行政機關進行規劃審查，符合規劃要求的，明確土地、房屋用途后辦理不動產登記,具體操作辦法參照上款。
（四）原土地或房屋其中之一登記用途為工業、倉儲等其它類型的個人住宅、商業用房，可由權利人補交土地收益金或簽訂租賃合同、繳納租金后，按照規劃確定的用途辦理不動產變更登記。獨立宗地上的單位自建房屋存在房地登記用途不一致的，先確定其規劃用途，然后按規范程序審批變更一致后辦理不動產登記。
五、關于企事業單位土地、房屋登記范圍不一致問題的處理
（一）房屋騎跨不同宗地的，按以下情形分別處理：
（1）權利人、供地方式和土地用途均一致的，將相關宗地合并后與宗地范圍內已登記的房屋一并換發不動產登記證書。
（2）相鄰宗地權利人一致的，可根據房屋建設現狀對宗地范圍進行微調，在房地一致的情況下重新登記發證。若調整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以較短的期限作為合并后宗地使用期限，并在宗地圖上以虛線劃分界限進行標示，在證書及登記簿上分別注記土地使用期限。若合并的宗地權屬性質、土地用途、使用權類型等不一致的，應先完善手續,統一各類性質后辦理不動產登記。
（二）對于少批多占土地，且已辦理房屋所有權登記的，按以下情形分別處理：
（1）1999年1月1日《土地管理法》修訂實施前房屋建造完工的，若符合規劃要求的，按照現時點補交土地出讓金或相關規費后，按使用現狀，可以辦理不動產登記。
（2）1999年1月1日《土地管理法》修訂實施后至2009年10月31日第二次全國土地調查完成前房屋建造完工的，若房屋符合規劃、消防、環保要求，且第二次全國土地調查現狀地類為建設用地的，簽訂補充合同，按現時點補交土地相關規費或出讓金后辦理不動產登記。不符合完善條件的，可先對合法土地及其房屋予以登記，超占土地及其房屋不予辦理轉移登記，并在登記簿及證書上注記原房屋登記面積。待完善用地手續后，依據原房屋登記手續確權登記。
（3）2009年10月31日第二次全國土地調查后房屋建造完工的，先由自然資源規劃行政機關進行行政處罰，對符合條件的完善土地審批手續，然后辦理不動產登記。2016年后房屋建造完工的，在完善用地手續時，還應按照我市規定繳納土地指標有償使用費。
六、關于土地、房屋權利人不一致問題的處理意見
對于土地、房屋由于歷史原因分別登記在不同權利人名下的，應先通過轉移登記辦理至同一權利人名下，然后辦理其它不動產登記業務。在轉移過程中確需分割土地的，由轉讓雙方明確分割方案，經市自然資源規劃行政機關審核同意后辦理不動產登記。
對于國有土地上個人住宅、商業用房，房屋已辦理轉移登記，土地使用權仍然登記在原權利人名下未變更的，可由房屋所有權人單方申請，經公告無異議后，可以辦理不動產登記。
七、房屋已登記土地無審批手續問題的處理
（一）對于房屋已登記但土地無審批手續的國有土地上個人住宅、商業用房，若符合《市政府關于印發“關于遺留房地產初始登記和交易管理的處理意見”的通知》（宜政發[2002]243號）中遺留房地產條件的，可繼續參照《關于遺留房地產土地確權登記發證操作辦法》辦理。若不符合遺留房地產條件的，由市自然資源規劃行政機關進行規劃審查，符合規劃要求的，出具規劃意見，明確房屋、土地用途。房屋權利人依據規劃意見完善用地手續，可以辦理不動產權登記。
（二）對于工業廠房、單位辦公用房等單位自建房屋，符合規劃要求的，若房產證已發放但土地無審批手續的，按規范補辦用地批準手續后，可以辦理不動產登記。
八、土地已登記房屋未登記問題的處理
（一）對于國有土地上個人商住用房，若土地已登記房屋無規劃、建設手續的，按以下情形分別處理：
（1）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前房屋建造完成的，由市自然資源規劃行政機關進行規劃審查，符合規劃要求的，由權利人委托房屋質量鑒定機構進行房屋安全鑒定，房屋質量合格的，由住房建設行政機關出具意見后，可以辦理不動產登記。
（2）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后房屋建造完成的，由自然資源規劃行政機關進行規劃審查，對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，由城市管理行政機關行政處罰后，符合條件的補辦規劃審批手續。由權利人委托房屋鑒定機構進行房屋安全鑒定，房屋質量合格的由住房建設行政機關出具意見，可以辦理不動產登記。對于不能采取改正措施消除對規劃實施的影響的，不予辦理不動產登記。
（二）對于工業廠房、辦公用房等單位自建房屋，土地已登記房屋未登記的，若未辦理規劃、建設手續的，分別按照下列情形處理：
１、2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前，房屋建造完工的，由自然資源行政機關進行規劃審查，符合規劃要求的，由權利人委托房屋質量鑒定機構進行房屋安全鑒定，房屋質量合格的，由住房建設行政機關出具意見，由市消防主管部門出具消防驗收意見。在房屋建設符合規劃、房屋質量合格、消防驗收合格的前提下，可以辦理不動產登記。
2、2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后房屋建造完工的，對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，由城市管理行政機關行政處罰后，由當事人申請補辦建設工程規劃審批手續以及建設工程竣工手續，可以辦理不動產登記。對于不能采取改正措施消除對規劃實施的影響的，不予辦理不動產登記。
九、集體土地上個人住房辦理轉移登記問題的處理
歷史上少數集體企業或鎮、村使用集體土地建設住宅用房銷售給個人，并已頒發集體土地證和房產證。目前，部分房屋已經再次出售，但由于集體土地上住宅無法正常交易，導致該類房屋難以辦理不動產轉移登記。
對于該類房屋，由市自然資源規劃部門進行規劃審查，不符合土地利用規劃和城鄉總體規劃的，不再辦理相關不動產登記。符合規劃的，按照《確定土地所有權和使用權的若干規定》，由自然資源規劃部門會同屬地政府重新確認土地所有權。
（1）若確定為國有土地的，按照國有劃撥土地，可以辦理不動產登記。
（2）若確定為集體土地的，在具備條件后，由屬地鎮（園區、街道）政府牽頭辦理所涉土地的征收手續后，按照國有劃撥土地辦理不動產登記。
（3）權利人可在國有劃撥的基礎上，通過繳納土地收益金，申請辦理不動產變更登記，將土地使用權類型由劃撥變更為出讓。
十、關于城鎮歷史遺留房地產確權登記問題的處理
對于部分由政府機關、事業單位建設并出售、房改或安置給個人的住宅房屋，由于歷史原因，未辦理規劃、建設、用地等手續，導致購房人無法領取不動產權證的，由原房屋建設單位申請，各職能部門按照歷史遺留房地產簡化處理，按現狀條件，完善相應的立項、規劃、建設、用地、消防、稅費繳納和發票開具等手續，然后辦理不動產登記。若原建設單位滅失的，可由其主管部門或屬地政府指定單位代為辦理。
十一、關于不動產抵押登記有關問題的處理意見
（一）對于土地、房屋已分別登記，但房屋超出土地登記范圍或房屋騎跨多個宗地的，為減少對企業融資及其經營活動的影響，在企業申請辦理不動產抵押時，可依據房屋所有權證和土地使用證先行辦理登記，并告知企業相關情況，由企業承諾在再次辦理不動產登記前完善相關手續，糾正房地不一致的情形，并換發新證。
（二）同一宗地范圍內的土地、房屋在辦理抵押登記時應按照房地一體的原則一并辦理。對于同一宗地上房屋分別抵押給不同的抵押權人的，可以按照抵押先后順序分別進行登記。
（三）在申請抵押登記時按要求需換發不動產證的，按照原登記的房屋、土地范圍和面積進行換發，原則上不重新進行實地測繪和權屬調查。若房屋已經滅失的，應辦理注銷登記。
十二、關于土地收益金
（一）本規定所涉土地收益金收繳辦法適用于2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前建成的個人商住用房。土地收益金由自然資源規劃部門按土地級別及相應標準足額收取，并全額上交市財政。
（二）我市土地收益金收繳按照區域劃分為四個等級：宜城街道范圍內陽泉路以南、東山路以北、氿濱大道以東、荊邑路以西范圍為一級；宜城街道、新街街道、屺亭街道、新莊街道和丁蜀鎮除一級范圍以外的區域為二級；官林、徐舍、周鐵、張渚、和橋為三級；其余區域為四級。
（三）土地收益金按照房屋建筑面積進行繳納，收取標準如下：
1、劃撥住宅用地上市交易的收益金標準延續《關于劃撥住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政發[2000]283號）為：一級地段15元/平方米，二級地段12元/平方米，三級地段10元/平方米，四級地段8元/平方米，土地使用權類型仍為劃撥。
2、劃撥住宅用地變更為出讓住宅的，土地收益金按照一級地段400元/平方米，二級地段160元/平方米，三級地段120元/平方米，四級地段80元/平方米標準收取。
3、劃撥商業和劃撥住宅用地變更為出讓商業的，土地收益金按照一級地段800元/平方米，二級地段400元/平方米，三級地段320元/平方米，四級地段160元/平方米標準收取。
4、出讓住宅用地變更為出讓商業的，土地收益金按照一級地段400元/平方米，二級地段240元/平方米，三級地段200元/平方米，四級地段80元/平方米標準收取。
5、租賃商業用地變更為出讓商業的，若房屋于2002年7月1日之前建成的，在繳清前期的租金之后，考慮到業主前期已交納了部分有償使用費用，參照第3款標準的75%收取收益金，分別是一級地段600元/平方米，二級地段300元/平方米，三級地段240元/平方米，四級地段120元/平方米。房屋于2002年7月1日之后建成的，不適用本辦法。
6、其他土地用途變更為出讓住宅或出讓商業的情形，分別參照第2、3款執行。
（四）本辦法中通過補交收益金變更為出讓土地使用權的，在繳納土地收益金后直接辦理不動產登記，以繳納收益金時點為土地使用權出讓起算時間，不再單獨簽訂土地出讓合同，并在不動產登記簿及權屬證書附記欄注明“繳納收益金后變更為出讓”。
（五）原紫竹苑、藍天小區等歷史上已明確補交土地出讓金標準的小區繼續按原標準執行。
（六）市政府可根據區域發展水平及經濟狀況對土地收益金標準進行調整，并及時向社會公布。
十三、建立不動產登記歷史遺留問題會商機制
為切實加強不動產登記歷史遺留問題處置工作，我市建立不動產登記歷史遺留問題會商處置聯席會議制度，對于重大事項及疑難問題，由聯席會議召集人牽頭各成員單位和屬地政府共同會商，各職能部門、屬地政府應成立工作專班，明確專人負責歷史遺留問題處置工作。對于因歷史原因相關情況不清的，市不動產登記機構可發函各職能部門核實情況并征詢處置意見，各部門應在調查核實后及時答復。
附件
宜興市不動產登記歷史遺留問題會商處置
聯席會議成員名單
召 集 人：馬 鐘 市政府副市長
副召集人：吳 斌 市政府辦公室副主任
堵瑞琴 市自然資源和規劃局副局長
成 員：朱小澤 市發展和改革委員會副主任
范智剛 市住房和城鄉建設局副局長
葛 瑜 市財政局副局長
叢 煜 市委全面依法治市委員會辦公室副主任
金春華 市水利局副局長
許 峰 市生態環境局副局長
許 燁 市政府扶貧辦副主任
王 芳 市政務服務管理辦公室副主任
馮 峰 市稅務局副局長
王 焱 市城市管理局副局長
聯席會議成員工作如有變動，由相應崗位人員自行遞補，不再另行發文。
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公安備案號：32028202000509