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各鎮人民政府，環科園、經濟技術開發區管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為建立健全政府性土地抵押融資體系，切實規范土地抵押融資行為，有效防范政府性債務和財政金融風險，努力促進我市經濟健康可持續發展，依據《中華人民共和國擔保法》、《土地登記辦法》和《省政府辦公廳關于印發江蘇省政府性債務管理暫行辦法的通知》（蘇政辦發[2012]67號）等規定，現就進一步規范鎮級（含各鎮、園區、街道，下同）政府性土地抵押融資管理提出如下意見：

一、充分認清規范鎮級政府性土地抵押融資管理的必要性

近年來，鎮級政府通過財政撥款或注入土地、股權等資產，陸續成立了融資平臺公司，為地方經濟和社會發展籌集資金。但是隨著國家一系列土地新政的出臺和上級國土部門對土地開發利用監管手段的加強，政府性土地抵押融資面臨的形勢正發生根本性變化。同時，隨著鎮級政府性土地抵押融資規模的不斷擴大，融資成本、土地閑置以及后續開發利用等問題也逐步顯現。因此，規范土地抵押融資管理既是整頓土地市場秩序、規范國土管理行為的客觀需要，也是控制政府債務、防范金融風險的現實需要，各級必須高度統一認識，認真落實各項監管措施。

二、建立健全鎮級政府性土地抵押融資審核制度

各鎮（園區、街道）應結合年度政府性融資計劃于每年11月底前將下一年度鎮級政府性土地抵押融資計劃報市國土部門（2014年度土地抵押融資計劃于2014年3月底前上報），由市國土部門審核，對土地抵押融資前置條件完備的依據政府性融資計劃納入政府性土地抵押融資計劃；對土地抵押融資前置條件不完備的由市國土、發改、財政、地稅、規劃等部門聯合會審，形成完善意見；匯總報市政府性債務領導小組同意后按計劃執行。

融資平臺應持市政府性債務領導小組審定的具體項目融資意見、土地使用證書及相關證明材料將土地抵押方案經各鎮（園區、街道）初審，報市國土部門審核通過后，由各鎮（園區、街道）報市政府審定后辦理。

三、切實規范鎮級政府性抵押融資土地的供應和登記行為

嚴格執行經營性土地招拍掛、土地登記等有關規定，落實國土資源改革管理的新要求，按照控制新增、規范存量的原則，積極有序辦理融資土地的供應、使用權登記和抵押。

（一）嚴格融資土地的準入。市國土、規劃等部門應對各類擬抵押地塊的權屬、用途、抵押權人、出讓金繳納等情況進行認真審核，有下列情形的不予辦理土地抵押登記：1．所有權、使用權不明或者有爭議的土地使用權；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，法律規定可以抵押的除外；3．學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施占用范圍內的土地使用權；4．依法被查封的土地使用權；5．欠繳土地出讓金的土地使用權；6．抵押權終止期限超過土地使用權出讓期限的；7．未經依法處理的閑置土地；8．經市人民政府批準收回或土地登記被注銷的土地；9．依法不得抵押的其他土地。

（二）規范存量融資土地。對確需再次用于抵押融資的地塊均須報市政府性債務領導小組同意，由市國土部門依據許可融資的額度，確定融資地塊，核定抵押面積、抵押時限，辦理抵押登記。其中對已按規范要求辦理土地出讓、登記的土地可直接辦理抵押；對雖經招拍掛程序，但仍缺失相關登記要件的，應補充完善材料，符合登記發證條件后方可再次辦理抵押登記；對未經招拍掛程序的，應按新增融資土地重新辦理出讓手續；對供地兩年以上尚未開發利用的融資地塊，根據國家對閑置土地處置要求，由市國土部門酌情確定是否可用于再次抵押，認定為不能再次抵押的土地應按土地利用要求進行使用。

（三）嚴控新增融資土地。對確需新增的融資土地，必須嚴格按照出讓、登記程序規范辦理。擬抵押土地應符合相關規劃，產權清晰，規劃用途合理，規劃指標科學，土地取得方式及程序合法合規，補償足額到位，并嚴格按照土地招拍掛程序做好土地出讓工作。以收購、收回方式取得的土地必須完善注銷、變更等手續，對需變更土地用途、容積率等土地利用條件的由市規劃部門審核后重新辦理招拍掛手續。對土地征收、供應和登記過程中所涉的新增建設用地土地有償使用費、出讓金及耕地占用稅、契稅、印花稅等各項稅費，擬抵押土地所在鎮（園區、街道）和舉債單位應按規定足額繳納。

四、加強土地開發利用，防止土地閑置

土地融資應嚴格控制總量，融資土地超過核定總量后不再新增，經認定的閑置土地不得再次用于融資抵押。各鎮（園區、街道）要加強對融資土地的開發利用，對尚未建設的融資土地，各鎮（園區、街道）要認真梳理，按照先易后難的原則，編制開發利用規劃，有計劃的予以再開發、再利用，防止因抵押融資產生大量的閑置土地。新增融資土地時應同步編制開發利用規劃和抵押期滿后的處置方案，存量融資土地須結合實際及時完善開發利用計劃和抵押期滿后的處置辦法，盤活閑置土地資產，顯化土地價值，有效防范和化解政府性債務和財政金融風險。

五、嚴格融資土地管理，確保抵押融資順利實施

（一）各鎮（園區、街道）要高度重視政府性土地抵押融資工作，全面清理存量政府性抵押融資土地，合理制定本級政府性土地抵押融資計劃，按時有序組織開展土地出讓、登記等事項，并要嚴格抵押融資土地管理，不得隨意改變相關地塊的土地屬性，確保政府性土地抵押融資行為的合法規范。

（二）市相關部門要切實做好鎮級政府性土地抵押融資管理工作，嚴格執行全市鎮級政府性土地抵押融資計劃。市國土部門要規范鎮級政府性土地抵押融資行為，對符合抵押融資條件的及時辦結；對暫不符合抵押融資條件的，要指導各鎮（園區、街道）及其融資平臺做好土地抵押方案、招拍掛、材料補充完善等工作。市財政部門要嚴格審核鎮級政府性土地抵押融資的融資規模和出讓金到位情況。市規劃部門要加強鎮級政府性抵押融資土地所在范圍規劃方案的審核，合理制定具體地塊的技術指標。市地稅部門要全面審查鎮級政府性抵押融資土地相關稅費的收繳情況。

附：1、鎮級政府性土地抵押融資計劃申報審批流程（略）

　　2、鎮級年度政府性土地抵押融資計劃表（略）

　　3、鎮級政府性土地抵押融資申請審批流程（略）

　　4、政府性土地抵押融資申請審批表（略）