| 文號 | 宜政規發[2012]6號 |
| 制發機關 | 宜興人民政府 |
| 成文日期 | 2013-01-21 |
| 文件類別 | |
| 文件狀態 | 執行中 |
各鎮人民政府，環科園、經濟開發區管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位： 《宜興市物業專項維修資金管理辦法》已經2012年10月9日市政府第6次常務會議討論通過，現予公布，自2013年1月1日起施行。 宜興市人民政府 二○一二年十月十五日 宜興市物業專項維修資金管理辦法 第一章 總 則 第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《無錫市住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本市物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。 本辦法所稱物業專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于房屋等物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。 第三條 本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋各業主或者與單幢房屋結構相連的其他房屋各業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由各類房屋的各業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、技防設施、單元防盜門、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫（位）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、建筑物、構筑物等。 本辦法所稱物業服務單位是指根據有關委托合同、協議提供物業服務的物業企業、社區居委和實行業主自治管理的業主委員會組織。 第四條 市住房保障和房產管理局（以下簡稱市住房局）負責本市物業維修資金的指導和監督工作，其所屬的市物業管理中心（以下簡稱市物管中心）具體負責本市維修資金的歸集、核算，并做好維修資金使用的相關管理工作；各鎮人民政府、街道辦事處、園區管委會（以下簡稱屬地政府）協助做好維修資金歸集、使用的監督管理工作。 市財政、審計部門根據本辦法的規定負責維修資金的管理、監督工作。 第二章 交 存 第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金： （一）住宅，包括商品房、拆遷安置房、經濟適用房等，但為一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備以及居民依法自建自用的房屋除外； （二）住宅小區內的非住宅或者與住宅小區同在一個出讓地塊上的非住宅，包括開發建設單位建設的可用于售（租）的車庫（位）； （三）其他存在兩個以上業主共用部位、共用設施設備應當繳納維修資金的房屋。 單幢房屋為二個以上業主所有或者原為一個業主所有因分割轉讓為二個以上業主所有的房屋也須按規定交存維修資金。 第六條 首期維修資金按照以下標準交存： （一）住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設電梯的住宅按照建筑面積每平方米90元標準交存；其中住宅區內單一產權的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存； （二）非住宅按照建筑面積每平方米50元標準交存，設有電梯或與設有電梯的住宅結構相連的非住宅，按照建筑面積每平方米90元標準交存；其中住宅區內單一產權的獨立式非住宅，按照建筑面積每平方米30元標準交存； （三）出售、出租的車庫（位），按照建筑面積每平方米50元標準交存，設有電梯并能直接使用的，按照建筑面積每平方米90元標準交存。不能確定建筑面積的，按每個車庫（位）1000元標準交存； （四）經濟適用房、拆遷安置房按照建筑面積每平方米20元標準交存，其中設電梯的按照建筑面積每平方米60元標準交存； （五）出售公有住房的，由售房單位在售房款中按照建筑面積每平方米50元標準提取交存。設電梯的公有住房，按照建筑面積每平方米90元標準提取交存。 維修資金的首次交存標準應當根據實際情況適時調整。 第七條 業主交存的維修資金屬于該業主所有。 從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。 第八條 首期維修資金由開發建設單位負責代收，開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記前應按本辦法規定的標準，將首期維修資金一次性交存至指定的維修資金銀行專戶，由市物管中心分戶出具財政監制的專用票據。 開發建設單位應當在房屋買賣合同中載明維修資金的交納標準和方式，并在代收后交付資料票據時提供交存維修資金的專用票據。 市價格主管部門核定或備案的住宅房屋銷售價格不包括維修資金。開發建設單位、銷售企業代收的維修資金不計入房屋銷售價格。 第九條 公有住房售房單位在出售公有住房時，售房單位應當一次性交存首期維修資金。 第十條 業主在申請產權登記時，應當根據房屋登記機構要求出具維修資金交存憑證；有本辦法第五條第二款規定情形且未交存維修資金的，在辦理產權轉移過戶手續時，房屋所有權人應當按房屋類別到市物管中心交存維修資金。 第十一條 維修資金自交存之日起，按照不低于銀行同期存款利率計息，每年結息一次。維修資金使用應當先在利息部分列支，當增值部分不敷使用時，經業主大會會議決議報市住房局批準后，可使用維修資金本金，但業主分賬戶余額一般不得低于首期交存額的30%。 第十二條 業主分戶賬戶維修資金余額不足首期交存額30%的，經屬地政府或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。 第十三條 維修資金本金由市財政部門管理，市住房局負責維修資金歸集和利息專戶等日常管理。條件成熟的住宅區可以申請將維修資金劃轉業主大會管理，具體辦法另行規定。屬地政府、社區居委會應對業主委員會管理、使用維修資金的活動實行指導和監督。 第十四條 市財政部門應當委托所在地商業銀行，作為本市維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。財政部門應將其產生的利息在下一會計年度期第一個月劃入市住房局維修資金利息專戶。 維修資金按照統一交存、專戶存儲、專款專用、業主決策和行政職能部門監督使用的原則進行管理。所設立的維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋門牌號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門牌號設分戶賬。 第三章 使 用 第十五條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 第十六條 擁有相關共用部位、共用設施設備的業主承擔共用部位、共用設施設備維修、更新、改造義務，并按以下方式分攤費用： （一）住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤,其中集中式車庫（位）的維修費用按相關業主擁有的份額分攤。 （二）住宅小區內單一產權獨立式住宅或非住宅業主交納的維修資金專項用于小區內共用設施設備的維修、更新、改造，其本體維修等由該業主自行承擔。 （三）維修資金未交納期間發生的維修費用由相關業主按住宅建筑面積的比例分攤；涉及公有住房單位或者尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位的，由公有住房單位或尚未辦理房屋所有權初始登記的開發建設單位按照相關建筑面積的比例分攤。 第十七條 維修資金用于共用部位、共用設施設備維修、更新、改造發生的實際費用，包括前期勘察、鑒定、設計、工程招標、監理、保險、稅金、審計費等。 維修資金的使用應當具備下列條件： （一）物業共用部位、共用設施設備保修期已滿； （二）維修項目符合維修資金使用范圍； （三）業主維修資金賬面余額符合維修資金使用要求； （四）相關業主已就維修項目的費用分攤達成一致。 第十八條 維修資金的使用一般實行年度計劃預算制度，即物業服務單位提出下一年度零修、急修和計劃維修項目的計劃及概算或預算，確定總（概）預算資金，經業主委員會組織按本小區規定的程序審議通過，市物管中心審核同意后，由物業服務單位組織實施。 上款中的計劃維修項目在具體實施前應當編制詳細預算，經市物管中心現場勘核后方可實施。具體辦法由市住房局制定。 第十九條 未成立業主大會的住宅小區，需要使用維修資金的，應當向市物管中心提出申請，并提交下列相關材料： （一）年度計劃表、維修資金使用申請表、（概）預算書； （二）物業服務單位根據維修和更新、改造項目提出的使用建議；沒有物業服務單位的，由相關業主提出的使用建議。使用建議應當報所在地社區居委會審核備案； （三）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議的書面材料，或提供按本辦法第二十二條規定的相關材料； （四）物業服務單位、相關業主編制的組織實施使用方案。 公有住房售房單位需動用維修資金的，可參照以上程序辦理。 第二十條 業主大會成立后，需要使用維修資金的，應當向市物管中心提出申請，并提交下列相關材料： （一）年度計劃表、維修資金使用申請表、（概）預算書； （二）業主大會關于同意使用維修資金的書面決議文件。書面決議文件應當載明具體維修工程項目、金額、相關業主分攤和相關業主投票同意簽署確認等情況； （三）物業服務單位、相關業主組織實施使用方案。 第二十一條 按工程實際情況需要事先撥付材料款或進度款的，應當在施工合同書中約定，約定的數額一般不超過工程預算的30%，辦理有關劃款手續后，未成立業主大會的由所在地社區居委會、成立業主大會的由業主委員會對該款項的使用履行監管職責。 第二十二條 確因特殊情況，不及時維修將損害業主利益時，經市物管中心同意，可由業主委員會或物業服務單位或所在地社區居委會在物業管理區域顯著位置采用發布公告的形式廣泛征詢區域內的業主意見。公告公示期限一般不少于7天，業主對公示內容有異議的，由公告發布單位負責解釋。在公示期間反對的業主或反對業主所擁有專有部分面積均同時不足業主總數、物業管理區域建筑總面積三分之一的，業主委員會或所在地社區居委會可以據此作出公告通過的決議。 第二十三條 維修結束后，維修實施單位應當及時向市物管中心申請驗收，驗收屬實的，持下列材料到市物管中心提出撥付或列支申請： （一）維修資金結算審核表； （二）項目工程量清單、驗收證明； （三）工程決算書，使用資金達到一定額度的需提供有資質審計單位決算審計書； （四）施工合同或協議； （五）相關業主證明材料。 第二十四條 市物管中心收到上述材料后，在15個工作日內完成材料審核，并出具結算意見。相關決算和審計經市物管中心審核后，將資金撥付給物業服務單位或者相關單位。 第二十五條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務單位或業主委員會或社區居委會先行組織搶修，并告知相關業主或公示。該類情況應當在制定本小區維修計劃時列入急修可能發生的情形作充分預計，其所涉維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。 發生危及房屋安全或嚴重影響使用功能等緊急情況一般是指： （一）電梯出現故障，并危及人身財產安全或定期檢驗被責令整改的； （二）水泵發生故障或損壞導致供水、排水中斷的； （三）物業外立面破損可能引起墜落危及人身安全的； （四）消防、安防系統部分設施、部件發生故障，影響系統正常工作，有關部門要求立即整改的； （五）其他因自然災害、事故導致需要搶修的緊急情況。 第二十六條 下列費用不得從維修資金中列支： （一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅等物業和共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； （二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用； （三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅等物業和共用部位、共用設施設備所需的修復費用； （四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和日常養護費用； （五）其他不應列支的情形。 第二十七條 業主對物業維修、更新、改造費用有疑義的，物業服務單位或業主委員會等組織單位應當負責解答，仍有異議的可委托有關機構復核，委托費用由委托人先行支付。異議成立的，委托費用由相關單位或責任人承擔。業主對所承擔的份額有異議的，應當協商解決，協商不成可以依法申請仲裁或提起訴訟。 第二十八條 房屋及其他共用部位、共用設施設備在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，開發建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 開發建設單位應當在各分項工程保修期滿前30日上報市物管中心，由市物管中心會同物業服務單位、業主委員會及社區居委會對該分項工程進行檢查核驗，形成驗收合格認定書，明確未盡事宜責任。未形成驗收合格認定書的，開發建設單位應當繼續履行保修義務，不得以期限屆滿為由推卸保修責任。 第二十九條 下列資金應當轉入維修資金滾存使用： （一）維修資金及其利息的收益； （二）利用共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外； （三）共用設施設備報廢后回收的殘值。 第四章 監督管理 第三十條 市物管中心負責建立信息化管理系統，依法對維修資金的歸集、查詢、使用等環節進行管理。 第三十一條 市物管中心應當為業主、業主委員會提供下列查詢、核對服務： （一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額； （二）發生列支的項目、費用和分攤情況； （三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額； （四）其他有關維修資金使用和管理的情況。 第三十二條 在保證維修資金安全和正常使用的前提下，被指定商業銀行應當按照國家有關規定確保維修資金保值增值。 第三十三條 代管銀行每年至少一次向市物管中心、業主委員會報告維修資金情況。 市住房局、市物管中心及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。 房屋所有權轉讓時，維修資金余額隨房屋所有權同時過戶。 第三十四條 房屋滅失的，按照以下規定返還維修資金： （一）滅失房屋所有權證記載的業主應當持注銷房屋所有權證的證明（或者房屋所在地區拆遷管理部門出具的房屋因拆遷而滅失的證明）、本人身份證，至市物管中心辦理資金賬戶注銷手續，房屋分戶賬中維修資金余額返還業主。已劃轉業主大會管理的維修資金，參照本項規定執行； （二）公有住房售房單位應當持注銷房屋所有權證的證明、單位證明，至市物管中心資金辦理賬戶注銷手續，并將房屋分戶賬中維修資金的余額轉為單位住房資金。售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級財政。 第三十五條 維修資金的管理和使用，應當依法接受財政、審計部門的監督。 維修資金的財務管理和會計核算以及專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門有關規定執行。 第三十六條 違反本辦法規定的，由有關行政管理部門依照法律、法規、規章的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第三十七條 維修資金管理部門和管理機構及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第五章 附 則 第三十八條 本辦法第五條規定以外的房屋，包括商業開發銷售的各類市場、寫字樓、產權式酒店等其他非住宅物業的維修資金交存參照本辦法執行，具體內容應當由雙方當事人在銷售合同中約定。 第三十九條 本辦法實施前業主已交存的電梯更新資金仍專項用于電梯的更新，或者根據業主大會決議依照本辦法執行。 本辦法實施前未建立維修資金的住宅小區是否建立維修資金，由業主大會決定。業主大會決定建立維修資金的按本辦法的有關規定執行。 原由屬地政府建造但未建立交存維修資金的拆遷安置小區的維修由屬地政府負責。未建立維修資金的老住宅區共用部位和共用設施設備的維修由屬地政府負責。 第四十條 開發建設單位或者物業管理單位代收的維修資金，應當按本辦法規定及時上交市財政部門指定專戶儲存。 第四十一條 本辦法自2013年1月1日起施行，有效期5年。《宜興市住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》（宜政發[2005]85號）同時廢止。 本辦法實施前已辦理商品房銷售許可的房屋等物業的維修資金按原規定的交存標準執行；本辦法實施后辦理商品房預售許可的房屋等物業，包括分期、分批建設在本辦法實施后辦理商品房預售許可的，按本辦法執行。 |
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公安備案號：32028202000509