| 文號 | 宜興市人民政府令[0]79號 |
| 制發機關 | 宜興人民政府 |
| 成文日期 | 2012-08-23 |
| 文件類別 | |
| 文件狀態 | 執行中 |
《宜興市物業管理辦法》已經 2009年3月30日市政府第19次常務會議討論通過，現予發布，自2009年5月1日起施行。 市長：王中蘇 二○○九年四月十九日 宜興市物業管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。本行政區域內各類物業按下列規定實施分類管理： （一）新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理； （二）配套設施不齊全的原有住宅區，通過整治逐步創造條件，推行物業管理。未實行物業管理前，由各鎮人民政府、園區管委會、街道辦事處（以下統稱屬地政府）根據住宅區的實際情況，實行專項物業服務； （三）配套設施齊全的機關、學校、商業、工業區等非住宅物業，推行物業管理。 第三條 市建設行政主管部門（以下簡稱市建設部門）是本市物業管理行政主管部門，其下設的市物業管理機構負責本市物業管理的日常監督管理工作。 市規劃、城管、環保、工商、物價、公安、財政等有關職能部門，應當按照各自職責分工，協同實施本辦法。 第四條 屬地政府應當按照屬地管理的原則，明確相關機構負責物業管理工作，加強對本地區物業管理的指導、監督、管理，將物業管理工作納入社區綜合管理范疇。 第五條 市人民政府扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的管理機制，提高物業管理水平。物業服務企業享受促進服務業發展的相關優惠政策。 第二章 業主及業主大會 第六條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主數量較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。 第七條 在物業管理活動中，業主的權利、義務和業主大會、業主委員會應當履行的職責，按照國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》有關規定執行。 第八條 一個物業管理區域只成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。物業管理區域具備有下列情形之一的，應當成立業主大會： （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積50％以上； （二）已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域總建筑面積30％不足50％，但使用已超過一年的。 只有一個業主，或者業主數量較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 第九條 物業管理區域符合本辦法第八條第一款所列情形之一的，建設單位應當及時向市建設部門提出成立業主大會的書面報告，并提供業主清冊、物業建設面積、物業出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時報告的，經20％以上（含20％）的業主聯名提議也可以直接向市建設部門提出成立業主大會的書面要求。 市建設部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當會同屬地政府指導業主推薦產生首次業主大會籌備組成員，組成首次業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。 籌備組由業主、建設單位和屬地政府等代表組成，籌備組人員的人數應當是5至15名的單數。籌備組組長由屬地政府派員擔任。籌備組組成人員確定后，應當在物業管理區域內公告，公告時間不少于7日。 第十條 籌備組應當做好以下工作： （一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容； （二）參照市建設部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案； （三）確認業主身份和業主在首次業主大會上的投票權數； （四）通過直接提名或者采取10％以上的業主聯名推薦等方式確定業主委員會成員候選人； （五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。 第十一條 籌備組自成立之日起30日內，在市建設部門和屬地政府指導下，召開首次業主大會，討論通過業主大會議事規則和管理規約等內容，并選舉產生業主委員會。 首次業主大會籌備費用由物業建設單位承擔。 第十二條 業主大會分定期會議和臨時會議。 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議： （一）有20％以上業主提議的； （二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。 業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，市建設部門和屬地政府應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。 第十三條 業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。 采用集體討論形式時，業主數量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議，業主代表應當持有其所代表業主的書面委托意見。到會業主代表所代表的業主擁有的物業管理區域內的專有部分要占建筑物總面積的過半數，且所代表的業主人數要占總業主人數的過半。 采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主并及時在物業管理區域內公示。返回意見的業主所擁有的物業管理區域內的專有部分要占建筑物總面積的1/2以上，且人數要占總業主人數中過半。 第十四條 業主大會由業主委員會召集主持。業主委員會應當于會議召開15日前通知全體業主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業管理區域內公告。 住宅物業管理區域的業主大會會議，應當事先告知市建設部門、屬地政府。市建設部門、屬地政府可以派人列席會議。 需要物業服務企業列席業主大會會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托代理人應當列席會議。 第十五條 下列事項由業主共同決定，并在業主大會上審議通過： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； （四）選聘和解聘物業服務企業； （五）籌集和使用專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）審議決定業主委員會的工作權限和活動經費； （八）審查業主委員會和物業服務企業的工作報告； （九）改變和撤銷業主委員會的不當決定； （十）決定業主大會訴訟事宜； （十一）決定本物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業主大會決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上業主和占總業主人數2/3以上同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 第十六條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責，維護全體業主的合法權益，并按規定履行下列職責： （一）召集和主持業主大會； （二）擬訂管理規約草案、業主大會議事規則及其修訂草案并報業主大會通過； （三）經業主大會批準，選聘或者解聘物業服務企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業服務企業訂立、變更或者解除物業服務合同； （四）經業主大會批準，負責維修資金的管理和使用，當維修資金不足時，進行續籌； （五）審定物業服務企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施； （六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業服務企業的管理服務活動； （七）執行業主大會的有關決定； （八）接受業主、業主大會、市建設部門和屬地政府的監督； （九）督促業主和使用人遵守管理規約和有關規定； （十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。 業主委員會委員的人數應當是5至15名的單數，業主委員會委員每屆任期3年，可以連選連任。 業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 業主委員會可以聘用專職或兼職執行秘書。 第十七條 業主委員會委員應當符合下列條件： （一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主； （二）遵守國家法律、法規； （三）遵守業主大會議事規則、管理規約、模范履行業主義務，按時交納物業服務費用； （四）熱心公益事業，自愿為業主服務，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （五）具有一定組織能力，具備必要的工作時間； （六）本人不得在本區域物業服務企業中任職。 第十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格終止： （一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的； （二）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的； （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （四）有犯罪行為的； （五）辭職獲準的； （六）拒不履行業主義務的； （七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。 業主委員會委員辭職，必須提前２個月向業主委員會或者業主大會提出書面辭呈。 業主委員會委員缺額按業主大會議事規則補選，但缺額人數達業主委員會委員半數以上的，應當召開業主大會重新選舉。 業主委員會委員資格終止或者被補選為業主委員會委員的，業主委員會應當在本物業管理區域內予以書面公告。 第十九條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主大會成立情況、業主大會議事規則和業主委員會委員名單等材料向市建設部門備案。 市建設部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主委員會備案證明和印章刻制證明。 業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條第一款規定重新備案。 第二十條 業主委員會在任期屆滿的2個月前，應當告知市建設部門。市建設部門會同屬地政府要及時指導業主委員會組織召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉。 新一屆業主委員會產生之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的有關資料、印章及財物等移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。 第二十一條 業主大會、業主委員會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。 業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤消。 業主大會或業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市建設部門或屬地政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。 第二十二條 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第二十三條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中支付，也可以由全體業主按各自占有面積分攤。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。 第二十四條 業主大會、業主委員會應當積極配合公安等相關職能部門，與屬地政府相互協作，共同做好維護物業管理區域的治安秩序、環境衛生等相關工作。 業主大會、業主委員會應當配合相關社區居委會依法履行自治管理職責，社區居委會也應當支持業主大會、業主委員會依法開展工作。業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并認真聽取社區居委會的建議。 第二十五條 實行物業管理的區域，可以建立由屬地政府、公安派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議制度。聯席會議由物業屬地政府主持，協調處理有關物業管理矛盾、糾紛等事宜。需處理事宜涉及其他職能部門的，相關職能部門應當參加聯席會議。 第三章 前期物業管理 第二十六條 建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向市建設部門提出劃分物業管理區域的要求。 市建設部門應當自收到要求之日起15日內按照物業的相對獨立封閉、共用設施等情況劃定物業管理區域。 第二十七條 住宅物業建設單位應當按照不少于住宅物業管理區域物業總建筑面積的４‰無償提供物業管理服務用房，且不得低于40平方米，其所有權屬該物業管理區域內全體業主共同所有。建設單位應當在規劃設計時向市建設部門就物業服務用房的面積、位置征求意見。 新建經濟適用、拆遷安置和其他保障性住房，按規劃確定該住宅區域配套建設商業服務用房的，其物業服務用房按該區域物業總建筑面積的8‰配置，其中5‰為商業服務用房，由政府出資，不納入住宅開發建設成本，其產權歸政府所有，由政府無償交由物業服務企業經營，其經營收入用于補貼該區域物業管理公共服務費用。 市國土、規劃、建設等部門要嚴格把關和審批，不得隨意降低物業服務用房和配套設施的標準。物業服務用房和按國家有關規定納入配套建設的物業共用設施設備應當與新建物業同步設計、同步施工。建設單位移交的物業服務用房用作辦公用房的應作適當裝修，具備正常使用功能。 其他物業的物業管理服務用房參照第一款標準執行。 第二十八條 建設單位在物業預（銷）售前，應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理；投標人少于3個或者規模較小的物業，經市建設部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 第二十九條 建設單位應當和前期物業服務企業簽訂書面前期物業管理服務合同，制定臨時管理規約。前期物業管理服務合同和臨時管理規約，應當在物業銷售前告知市建設部門。 同一物業管理區域內，前期物業管理服務合同中涉及物業購買人共同利益的約定應當一致。 第三十條 通過招投標方式確定前期物業服務企業的，其前期物業服務收費標準應當報市價格主管部門備案。采用協議方式選聘前期物業服務企業的，其前期物業服務收費標準應當報市價格主管部門批準。 第三十一條 房屋出售交付之日的當月及以前發生的物業管理服務費用，由建設單位承擔；房屋出售交付之日次月起發生的物業管理服務費用，由房屋購買人按前期物業管理服務合同及臨時管理規約承擔。 第三十二條 建設單位申請房屋預（銷）售許可證時，應當提交物業管理服務用房的室號、面積和物業共用設施設備的相關資料。 建設單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時，應當將前期物業管理服務合同、臨時管理規約和房屋購買人應當享有的物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備數量質量等情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業服務企業基本情況告知房屋購買人。 房屋購買人在與建設單位訂立房屋銷售合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 建設單位向房屋購買人交付房屋時，應當將物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等一并交付查驗。 建設單位向前期物業服務企業移交物業時，應將物業總平面圖、建筑結構設計圖、地下管網圖、有關設施設備的使用和維護資料、物業竣工驗收資料等工程建設技術資料與前期物業服務企業一并辦理移交手續。 第三十三條 前期物業服務企業承接物業時，應當對物業管理區域內物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等數量質量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關管線和設施設備與有關單位的移交情況和相關移交手續。 物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備達不到數量質量要求，且未經移交驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付，前期物業服務企業不得接管。 業主委員會成立后，前期物業服務企業應當將物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等的查驗情況報告業主委員會并按規定移交相關資料。 第四章 物業管理服務與費用 第三十四條 物業服務企業應當依法取得物業服務企業資質，并在資質等級許可范圍內從事物業管理活動。 物業服務企業應當配備相應的物業管理專業人員和其他相關專業技術人員。專業人員和其他專業技術人員應當按照國家規定取得相應職業資格證書后，持證上崗。 在物業管理活動中，物業服務企業的權利、義務按照《江蘇省物業管理條例》等相關法律法規的規定執行，并在物業服務合同中約定。 第三十五條 一個物業管理區域只能由一家物業服務企業實施物業管理，物業服務企業由業主大會決定選聘。 物業管理服務合同簽訂前，業主委員會應當將下列事項在本物業管理區域內公示，聽取業主意見，接受業主監督。經業主大會同意后，負責與物業服務企業簽訂物業管理服務合同： （一）聘請物業服務企業的方式； （二）擬聘請的物業服務企業基本情況； （三）擬訂立的物業管理服務合同草案。 物業管理服務合同應當參照市建設部門提供的示范文本，對物業管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 物業管理服務合同應當在生效后15日內、終止或者解除前30日，告知市建設部門和屬地政府。 第三十六條 物業管理服務合同中的物業管理服務事項主要包括以下內容： （一）物業共用部位和共用設施設備的日常養護和管理； （二）物業管理區域內共用部位的保潔； （三）公共綠地、花草樹木等的養護管理； （四）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、設置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范； （五）物業裝飾、裝修的安全事項約定、垃圾清運等管理服務； （六）物業檔案的管理； （七）雙方約定的其他事項。 業主委員會經業主大會同意，可以與物業服務企業約定前款內容以外的其他服務項目；物業服務企業也可以直接向業主和使用人提供物業管理服務合同以外的其他服務項目，業主和使用人對物業服務企業提供的其他服務有自主選擇權。 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域的全部物業管理整體委托給他人。 第三十七條 業主委員會應當在物業管理服務合同到期的3個月前，組織召開業主大會會議，就物業管理服務合同是否延續作出決定，并提前2個月將決定書面通知物業服務企業。 業主大會決定重新選聘物業服務企業或者物業服務企業不愿延續物業管理服務合同的，業主委員會應當在2個月內組織選聘新的物業服務企業。 物業管理服務合同到期后，選聘新的物業服務企業工作仍未完成的，業主委員會與原物業服務企業協商一致，可以簽訂期限不超過6個月的臨時物業管理服務合同，但是，臨時物業管理服務合同期限未滿，而業主委員會與新選聘物業服務企業簽訂的物業管理服務合同生效的，臨時物業管理服務合同終止，但必須提前告知原物業服務企業。 第三十八條 經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業服務企業應當在接到解聘通知7日內退出該物業管理區域，并完成向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交全部物業管理檔案資料，預收的有關費用、物業管理服務用房和物業共用設施設備等工作。 第三十九條 物業管理服務費用標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業服務企業服務等級、服務內容相適應的原則。 第四十條 物業管理服務費用應當區別不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。 普通住宅物業管理服務費實行政府指導價，具體標準由業主委員會經業主大會同意后，在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內，與物業服務企業在物業管理服務合同中約定。實行等級收費的普通住宅，遇市價格主管部門定期公布調整物業服務等級收費標準的，則物業管理服務費應作相應調整。 非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業園區等物業管理服務費實行市場調節價。其收費標準的確定，未產生業主委員會的，由建設單位或者物業服務企業與物業買受人在物業管理服務合同中約定；已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后，與物業服務企業在物業管理服務合同中約定。 政府指導價由市價格主管部門會同市建設部門共同確定，及時公布。 第四十一條 物業服務企業根據業主的委托提供物業管理服務合同以外的服務項目，服務費用由雙方約定。 第四十二條 物業管理服務費由物業服務企業按照物業管理服務合同約定的收費項目和標準向業主收取，收費項目和標準應當向全體業主公布。已竣工但建設單位尚未出售、出租的物業，其物業服務費由建設單位全額交納；交付使用但業主尚未入住的物業，業主應事先向物業服務企業書面申報，自申報起次月至入住始當月期間的物業管理服務費按不低于70%的標準繳納。 物業服務企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取相關費用。 業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，但業主負連帶繳納責任。 第四十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 第四十四條 物業管理服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 采取酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金進行年度預決算和對物業服務費用的收支情況進行審計。 第四十五條 物業管理區域內，發生違反管理規約的行為，物業服務企業應當制止，并協助業主委員會進行糾正。 對違反有關治安、環保、消防、交通和物業使用等方面法律、法規、規章規定行為的，物業服務企業在制止的同時，應當及時向有關行政管理部門報告。 第四十六條 市建設部門應當建立投訴受理制度。市建設部門接到投訴后，應當在7日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起30日內，將處理意見回復投訴人。投訴事項屬于其他部門管理職責的，市建設部門應當及時告知或移送市各相關部門依法處理。 投訴人對市建設部門的處理意見有異議的，可以向無錫市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。 第五章 物業的使用與維護 第四十七條 業主依法享有的物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。 建設單位能夠證明其享有所有權的房屋及其他附屬設施、場所，方可出租、出售。 第四十八條 物業管理區域內禁止下列行為： （一）損壞房屋承重結構或主體結構，擅自改變房屋外觀； （二）擅自改變房屋及附屬設施用途； （三）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備； （四）擅自搭建建筑物、構筑物； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動； （七）未經批準擺攤設點； （八）無序停放車輛； （九）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動； （十一）妨礙消防通道、設施的正常使用； （十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。 第四十九條 業主或者使用人進行物業裝飾裝修，應當告知物業服務企業，辦理登記手續，簽訂裝修裝飾協議。業主或者使用人應當遵守國家和本市的有關規定，遵守管理規約和裝飾裝修協議的約定。涉及房屋結構安全的裝飾裝修應按《無錫市城市房屋安全管理條例》的規定，在辦理登記手續前取得房屋結構改造安全許可。 物業服務企業應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人，并對物業裝飾裝修活動實施監督。物業服務企業發現違反裝飾裝修規定或約定的，應當立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業危害后果或者經勸阻、制止拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報告有關行政主管部門依法處理。 物業服務企業違反有關裝飾裝修規定的，業主或者業主委員會應當及時報告有關行政主管部門依法處理。 第五十條 業主、業主委員會和物業服務企業應當對其負有維護責任的物業定期維修養護。 當物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意或者直接按照管理規約的約定，可以由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。 物業維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合，因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負修復或者賠償責任。 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等管理單位，應當依法承擔物業管理區域相關管線和設施設備的維修、養護責任。 前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應提前5日通知業主委員會或者物業服務企業，并與其簽訂協議，屬搶修、急修的應及時通知，過后補辦手續。施工單位應當負責施工安全，并按協議約定及時恢復受損部位原狀、清除施工垃圾。 第五十二條 物業管理區域內的機動車停車場、庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主和非業主使用人使用，否則不得向本物業管理區域外的單位和個人轉讓或出租。購買的車庫、車位應當用于停放車輛。除小區設置專業停車場的，大型車輛不得在小區停放。 業主、非業主使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。 第五十三條 利用物業管理區域內的道路、場地等停放車輛的，應當經業主大會同意，車輛停放應當有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損毀綠化等公共設施，其收費標準由業主大會或業主委員會決定。小區內局部區域確需將綠地改造為停車場地的，應當由業主大會決定，且改造方案需經市綠化、規劃等主管部門批準后方可實施。 第五十四條 經相關業主、業主大會同意或者根據物業管理服務合同約定，利用物業共用部位、共用設施設備進行有償服務活動的，其收入應當分類記賬、單獨核算，扣除運行成本、代辦費用后，主要用于補貼物業管理公共服務費和補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，經營收支情況應當定期向全體業主公布。 業主大會成立前，屬地政府應當對屬地物業管理區域的物業服務用房的使用情況進行管理和監督。 第五十五條 專項維修資金的管理和使用按照市人民政府有關規定執行。 第六章 法律責任 第五十六條 業主、物業使用人未按照物業管理服務合同約定繳納物業管理服務費，經物業服務企業催交仍不交納的，物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金；業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。 第五十七條 前期物業服務企業違反本辦法規定，擅自接管不符合要求的物業管理區域的，由市建設部門責令限期改正，并可處1萬元以下罰款。 第五十八條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由市建設部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。 第五十九條 違反本辦法規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資質證書的人員從事物業管理活動的，由市建設部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十條 違反本辦法規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。 第六十一條 違反本辦法規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 第六十二條 違反本辦法規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市建設部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十三條 違反本辦法規定，不移交有關資料的，由市建設部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。 第六十四條 違反本辦法規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市建設部門責令限期改正，處委托合同價款的30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，提請頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十五條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市建設部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用： （一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的； （三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。 個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第六十六條 業主委員會委員違反法律、法規規定或者超越權限擅自作出決定，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。 第六十七條 違反本辦法規定依法應當由市建設部門以外的其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據有關法律法規的規定予以處罰。 第六十八條 市建設部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 第七章 附 則 第六十九條 本辦法中有關專業用語的含義： （一）物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。 （二）業主，是指物業的所有權人。 （三）物業使用人，是指物業的承租人和合法使用物業的其他人。 （四）物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地、綠化進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 （五）入住：是指業主或物業使用人在室內堆放、存放各類物品或進行各類裝飾裝修而實際開始使用房屋的行為。 （六）共用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎，內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 （七）共用設施設備，是指物業管理區域內由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 （八）專項維修資金，是指住宅共用部位共用設施設備維修資金。 第七十條 本辦法自2009年5月1日起施行?！兑伺d市物業管理暫行辦法》（市政府令第69號）同時廢止。
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公安備案號：32028202000509