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各鎮人民政府，環科園、經濟開發區管委會，市各街道辦事處，市各辦局，市各直屬單位：

為規范建設用地使用權轉讓及變更登記行為，維護土地市場秩序和土地權利人的合法權益，促進土地的節約集約利用，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律、法規，現就本市建設用地使用權轉讓管理規定如下：

一、建設用地使用權轉讓的含義及范圍

建設用地使用權轉讓包括國有建設用地使用權和集體建設用地使用權的轉讓。

國有建設用地使用權轉讓，是指依法取得國有土地使用權的土地使用權人通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權轉讓給他人的行為。

集體建設用地使用權轉讓，是指農村集體建設用地使用權人按規定將集體建設用地使用權轉移給他人的行為。

二、建設用地使用權轉讓條件

（一）建設用地使用權轉讓必須具備下列條件：

1、取得合法的土地使用權，并經依法登記領取土地使用證；

2、已開發建設的面積必須占應動工開發建設總面積的三分之一以上，或者已投資額占總投資額的百分之二十五以上；

3、下列土地使用權轉讓還必須符合相應的條件：

（1）轉讓以出讓方式取得的土地使用權、且享受出讓金優惠的，轉讓該土地使用權時應按原優惠份額等量補繳土地出讓金；

（2）轉讓以租賃方式取得土地使用權的，須按合同約定繳清已使用年限的土地租金；

（3）轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，按住宅用地和非住宅用地區別對待：①住宅用地使用權轉讓時，應按《市政府關于劃撥住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政發[2000]第283號）中所規定的標準繳納土地收益金。②非住宅用地使用權轉讓時，受讓方符合劃撥供地條件的，直接辦理權屬變更手續。不符合劃撥供地條件的，依法收回土地使用權后，重新辦理供地手續；

（4）因企業破產、兼并等導致集體建設用地使用權轉讓的，必須經集體土地所有權人同意。

（二）土地使用權轉讓時，相關合同、文件規定的權利和義務隨之轉移，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

（三）土地使用權轉讓后，未經批準，不得改變原約定的土地使用條件。

（四）閑置土地或其他未按出讓合同約定開工建設的土地，經市政府批準同意轉讓的，受讓方新投資的項目必須符合城鄉規劃、國家產業政策和環保要求等，投資強度、容積率、建筑密度均不得低于規定標準。

（五）有下列情形之一的建設用地使用權不得轉讓：

1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權的；

2、土地權屬有爭議，或已辦理土地使用權異議登記的；

3、未足額繳納土地出讓金、土地使用稅等稅費的；

4、閑置土地經認定應當依法收回土地使用權的；

5、違法用地未經處理的；

6、未依法領取土地使用權證書的；

7、其他不符合土地使用權轉讓條件的。

三、建設用地使用權轉讓涉及的稅費管理

（一）原享受減、免、緩或政府獎勵等優惠政策的出讓土地，必須在補繳相應份額的土地出讓金后方可轉讓。出讓土地享受的優惠份額，由相關鎮（園區、街道）或主管部門根據土地出讓時實收土地費用金額結合土地出讓合同約定的出讓金金額確定，并報市財政部門審核。

（二）土地使用權轉讓時，必須依法繳納土地交易契稅、營業稅和土地增值稅等，同時原用地者欠繳的稅費必須全額補繳。

（三）在轉讓雙方依法繳納相關稅費、取得相關憑證后，市國土資源部門方可辦理土地使用權變更登記手續，頒發土地使用權證書。

四、建設用地使用權轉讓辦理程序

（一）國有建設用地使用權轉讓辦理程序

1、土地使用權轉讓雙方填寫土地使用權轉讓申請表，簽訂轉讓協議；

2、鎮（園區、街道或市主管部門）進行初步審核，對屬于優惠出讓的地塊，明確優惠份額及需補繳土地出讓金的金額，并報市財政部門核準；

3、市國土資源部門對轉讓申請進行全面審核，并將審核意見報市人民政府審批。其中：擬轉讓的土地屬出讓土地的，由市國土資源部門組織地價評估，交易雙方申報的地價低于評估地價20%的，政府可行使優先收購權；擬轉讓的土地屬經營性用地的，由市審計部門對該土地使用權取得成本及增值情況進行審計，審計結果作為有關稅費征繳的依據；受讓方確需改變原約定的土地使用條件，或擬轉讓的土地屬閑置土地、或未按出讓合同約定開工建設的，必須先經市規劃部門審核同意；

4、對市政府批準的土地使用權轉讓，由市財政部門收取土地交易契稅、補收原優惠的出讓金等，并出具相關憑證；由市地稅部門收取或補收土地交易營業稅、土地增值稅、土地使用稅、城建稅及教育費附加等相關稅費，并填發“宜興市土地權屬變更完稅情況證明”；

5、土地使用權轉讓雙方憑相關憑證到市國土資源部門辦理土地使用權變更登記，并由受讓方申領土地使用權證書。

（二）集體建設用地使用權轉讓辦理程序

1、集體建設用地轉讓雙方持土地權屬證明等有關文件資料，到所在地國土資源管理所（分局）或市行政服務中心辦理集體土地使用權轉讓申請手續；

2、經國土資源管理所（分局）初審、市國土資源部門審核、市人民政府批準后，轉讓雙方先到所在地地稅分局繳清相關稅費，并領取“宜興市土地權屬變更完稅情況證明”，再到市國土資源部門辦理土地使用權變更登記，領取土地使用權證書。

五、依法加強和規范對建設用地使用權轉讓的管理

規范建設用地使用權轉讓，是做好新形勢下土地管理工作、促進節約集約用地、提高土地利用效率的迫切需要和有益實踐。市國土資源、財政、地稅、規劃、審計等職能部門要認真履行職責，嚴格依法行政，密切協調配合，優質高效服務，確保建設用地使用權轉讓規范、有序地進行。各鎮（園區、街道）和相關主管部門要按照“守土有責”的要求，認真做好初審把關、政策宣傳、矛盾調處等工作，為建設用地使用權轉讓提供良好的基礎條件。對建設用地使用權轉讓過程中出現弄虛作假、失職瀆職等行為的單位和個人，將依法依紀嚴肅處理。